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叶檀:房地产已进入转折周期 要买租金回报率高的房子

mz168 2018-8-31 18:11:34 538
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??8月29日消息,8月27日晚,知名财经评论人叶檀发表主旨演讲。在演讲中,叶檀回答了5个问题。

??叶檀认为,人民币汇率是可控的,因为中国的金融机构是在香港的离岸市场操作的,中国如果担心人民币汇率下跌的话,就会让香港离岸市场的人民币汇率大幅上升。她认为人民币汇率指数一直会维持在一个正常的走势。

??在房价的问题上,叶檀认为国内的房地产市场部分已经进入转折周期,如果这个时候在北京如果还想投资房地产,一定要看城市里边租金回报率高的好楼盘,一定要看地铁边上或大学边上的小房子,要么买租金回报率最高的房子,要么不要买。

??以下为演讲全文:

??首先说说金融市场开放。以前国外的金融机构是不能对中国的中小银行控股的,现在允许了;以前期货公司不允许控股,现在允许了;以前券商不允许,现在允许了。这就叫金融大开放。

??但是开放是开放,门槛却奇高,能够符合这个开放标准的金融机构全在华尔街。另外,我们是一个金融开放的时代,但肯定也是严监管的时代。一方面金融在放水,另一方面,以前做P2P只要备个案就行,现在要放到银保监会管,取得执照的话 ,一半多就死了。

??人民币汇率持续走低,要换美元吗?

??人民币会涨还是跌,首先从政治的角度来说,人民币汇率是可控的,所以最近的人民币汇率的下跌大家不要害怕。为什么?第一件事情,中国的金融机构是在香港的离岸市场操作的,中国如果担心人民币汇率下跌的话,就会让香港离岸市场的人民币汇率大幅上升。

??如果我们想提升人民币,中国的大型银行最好的办法就是抛美元,买入人民币,这样就会提高人民币的汇率。

??人民币跌的时候,我们的银行还在买入美元,说明美元外汇储备比人民币汇率重要多了。中国的外汇储备下降了吗?没有。另外,人民币隔夜拆借利率和三个月拆借利率保持稳定,没有大幅飙升,说明我们对人民币兑美元下行,乐观其成。

??大家都说要换美元,换美元干什么?很多人也不知道。可能第一件事情在美国买房子,第二件事情就买美国的债券,美国债券只有两年期,利率很低,放50万美元在美国的富国银行,一年拿到的利息也就几块钱。

??所以你要存的话,只有一种可能性,每年汇率会继续大幅上涨,换成人民币从而赚取汇率差,要靠美国现在的利率有点困难,但它的利率在抬升。很多人说美元兑人民币,美元不是一直上涨吗?那就做空人民币不就行了,如果想做跟央行做对,但凡某一天做空人民币央行就敢让你爆场。

??值得注意的是,人民币汇率下跌,只是兑美元下跌,人民币汇率区间正常,人民币兑其他24个国家,主要贸易国家的汇率保持稳定,这说明人民币兑美元的汇率下跌就是中国针对美国,其他主要贸易国不得罪,这样整个中国的货币,整个中国的进出口这一块就可以保持稳定了。

??还有一个报告是计算过的,人民币6.8、6.9的时候,可以把贸易摩擦的负面消除掉。中国现在不会再犯50年代、60年代的时候犯的错误,那个时候中国敢跟所有的帝国主义作对,现在不会这么干了,现在跟美国作对,但是从目的上来看,中国对英镑,对欧元都保持一个稳定的状态,其他国家我们都可以来谈谈,跟美国就要坚守我的底线,基本是这样的状态。

??人民币汇率问题对什么会产生影响?你的孩子到美国留学,对你肯定有影响;如果是在国内生活,其实受人民币汇率下跌的影响不大。我吃方便面是稳定的,喝啤酒是稳定的,租房子是稳定的,对在国内生活没有太大的影响。

??但是问题来了,一包50克的涪陵榨菜(25.370, -0.48, -1.86%),七年前是3毛5,涨到5毛。我们可以不在乎什么化妆品价格上涨,比如口红价格上涨,茅台价格上涨,但我们不能不在乎生活必需品价格的上涨。北京市中心的一套豪宅,卖多少钱跟大多数人没有关系。但是租金价格上涨跟大家就有关系了,因为这个是直接牵涉到CPI。

??最近我劝大家吃什么东西,根据农业农村部的数据,最近所有的价格都在上涨,鸡蛋、猪肉、蔬菜都在上涨,黄瓜价格涨的也很快,劝大家吃两样东西,第一西红柿,第二是草鱼和鲫鱼,所以我们的餐桌上应该是红烧鲫鱼加上白糖撒西红柿。

??跟大家说这个是要提醒大家,人民币对于美元在大幅下跌,人民币的国内购买力也在大幅下跌。

??我觉得人民币汇率指数一直会维持在一个正常的走势,如果中国跟美国贸易摩擦变大,人民币只有继续下跌才能对冲负面影响,否则我们出口就没有办法做了。

??说两个事情,一个是化纤企业,下游做纺织的企业,上游全国就六家化纤企业,早上拉货,下午没来得及拉就涨价了,说比民工还苦,原材料涨的太快了,基本没有不涨的。唐山钢铁企业取消了一半,原材料价格大幅上涨,工业陶瓷品这些价格都在上涨。

??持有现金,还是持有资产?

??美元和人民币已经说的很清楚了,这是一个配置的问题,而且如果是全对冲的货币,最简单配给方法是50%、50%。到底是持有现金,还有持有资产呢?如果说持有现金的话,我估计迟早榨菜会涨到5块钱一包的,而且有一天人民币变成日币,租金就是几万块钱一个月。

??接下来最近两个东西应该是不会涨,比如吃的猪肉或者是买的豆油,因为从美国进口少,因为是国家储备系统在调解,所以是保持稳定的。但是我们不从美国进口,就要从巴西进口,一旦从巴西、阿根廷、印度进口多了之后,你会发现巴西的豆油价也涨上去了,美国的大豆到巴西去了。

??最近美国和欧美发表一份声明,里边非常明确地讲到欧盟要增加对美国大豆的进口,增长了3.8倍,欧盟用不了这么多大豆,炒菜不放油,除了德国之外,养猪也很少,不需要那么多大豆,中间有很大一部分是到中国来了,有人不相信,但是我认为3.8倍这么多的一个大豆进口量应该是很多转口就转到中国来了。

??还有一件事情,什么都可以涨,大米不能涨。有人问,中国的粮食价格比进口的高,为什么不全部进口大米呢,如果是全部进口的话,能省下一大笔钱。我们为什么不大规模的进口呢,我们每年的主粮进口有配额,但是从来没有用满过,每年的进口配额大概用4-6成,就不再进口了。

??大米和大豆不一样,大米、小麦是属于中国的主粮,中国的主粮必须要保证粮食安全,粮食的生命线,主粮必须掌控在中国人自己的手上,我们进口的主粮不能超过3%,这是一条红线。

??所以到底是持有资产还是现金,我是觉得肯定是资产,我也是这么做的。如果是大规模手上持有现金,还不如囤牛肉面,机场一碗48元,高的已经到108元。如果是上海街头,坐在塑料板凳上,加上青菜、荷包蛋,一碗兰州拉面18块钱。1986年的时候只要3毛。所以你想想看,如果是囤现金不如囤牛肉拉面,这个来的更实在。

??从现在来看我们的租金,原材料价格大幅上涨,租金大幅上涨,啤酒、方便面、榨菜的价格都上涨,这个显然说明这是一个通货膨胀的结果。所以这个时候是要现金还是资产,毫无疑问是资产。

??黄金有投资价值吗?

??刚才很多人说换美元,换黄金。其实黄金的金价从2008年金融危机以来一直是被人操控的,黄金最高的价格也没有超过每盎司1250美元。为什么会被控制住?这个确实是美联储干的。

??如果美元要保持信用,不管美元指数是跌还是涨,美元指数高黄金价格也不能涨。买一点黄金放在家里,除了晚上睡觉拿出来的时候摸在手里心里开心之外,并没有什么其他作用,或者说除了造假牙以外我不知道还有什么作用。

??目前,哪些企业比较好过?

??中国经济正在转型中,有的企业很难做,像中低端的我觉得会继续关掉一半。而像国际上上游的煤炭、铁矿石等,都是控股的,这种企业的日子很好过,这就是一个布局的问题。握有资产也不一定赚钱,资产也有好坏之分,在转型期资产其实是相差非常远的。

??有人会说做中低端制造业赚钱,能不能往化纤企业延伸呢?化纤企业一定会往原料游产品延伸,这样产业链不就打通了吗?你想延也不给你延,因为化纤企业是对环境很敏感、资金集中度高的行业,嘉兴的纺织企业就有两千多家,化纤产业同样也是如此,整个的原材料成本都在上升。

??我去到一家专门卖建材的小店,一对福建的夫妻告诉我,从去年到今年水泥的价格涨了几倍。原材料价格还会继续上涨,中国的工业企业的利润也在继续上涨,但是这个事情我真的不知道是好还是坏。

??下游行业抗议也没有用,会被批评说他们扰乱市场,这些企业加起来都不如一家化纤企业的利润。

??下半年,理财产品还会持续爆仓吗?

??目前,P2P终于引起重视,那么下半年我们的一些理财产品,比如私募股权基金等,还会继续爆仓吗?我认为在严监管、严信用的情况下,局部还会继续爆仓。还有很多骗局,换外汇、租房子、买私募股权基金等都有可能遇上骗局。

??比如租金贷,租个房子,下载一个APP,你以为交的是房租,结果发现自己成了一个贷款者。所以大家今年下半年在做各种资产配置,包括私募股权基金、房地产金融ABS的时候都要小心一点。

??做实业的话,现在已经不是小微企业关门的问题了,有两家企业大家听到过没有,一个叫做晨曦集团,是山东的第二大的石化企业,还有一家是山东永泰集团,做轮胎的,也是破产清算。所以现在整个经济已经在往上游产业链延伸了。

??2014年晨曦集团破产的时候,当时政府动用各种各样的资源,所以2014年晨曦集团就撑过来了。但是今年大家发现政府不出面了,该怎么着怎么着。所以这种事情会延伸到上游的,政府的做法就是你只要是上游的,我不管你有多大,不在我白名单里头,你的负债率很高,现金流很差,那就自己卖资产去。

??未来10年如何投资房地产?

??谈到房价。我们知道香港的房地产市场一直在涨,涨到让你找不到北。但是现在香港交了定金后宁愿不要定金的情况已经发现了,而且不止一单。国内的房地产市场部分也已经进入转折周期。

??上次有个人跟我说,想卖上海市中心的房子,以前根本不愁卖,但是现在挂牌出去之后,想卖五百多万,一个月之内降了20万还没有人买。

??上海、长沙、厦门这些地方,以前两个月就能卖出去,现在如果不降价的话半年之内没人看。房价没跌,但是它处于冻结状态,这是很可怕的事情。这个时候在北京如果还想投资房地产,一定要看城市里边租金回报率高的好楼盘,一定要看地铁边上或大学边上的小房子,要么买租金回报率最高的房子,要么不要买。

??以前中国人买房子的时候根本不看租金回报,北京租金回报率1%都不到,以前我今年五百万买进,明年八百万卖出,挣个差价就可以。但今年五百万买进,明年五百五十万都不一定卖得出去,而且现在还限购限售。

??海南三年才能拿到房产证,五年之内不准出售。在海南锁定八年,八年之后谁知道发生什么,金融市场最不确定的就是时间,“长期来看我们都会死”,这句话的背后的含义就是,从长期来看风险都是不确定的。

??是不是有点沉重,觉得经济不行了,中小企业也不行了,房价也不行了,大家该怎么办?教大家一个秘诀,第一别生病,因为这半年CPI里头健康的费用上涨比蔬菜还要快;

??其次做好自查配置,不要想不通,实在想不通就买点黄金,放在床头心里就觉得有安慰。如果你要做的话,一定要做护城河宽的有特色的行业,另外,不管是企业还是家庭,一定要做资产配置。真爱国的话,一定是照顾好企业,照顾好自己,照顾好家庭,真爱一定是在房产证上写上对方的名字。


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